Pretraživanje
Povratak na početnu stranicu

Pojmovi

Građevna i uporabna dozvola

Izdavanjem građevne dozvole odobrava se početak gradnje neke građevine. Njome se također utvrđuje da je glavni projekt izrađen sukladno Zakonu o gradnji te propisanim i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na nekoj lokaciji.
-Glavni projekt sastavni je dio građevne dozvole i ukoliko bi se tijekom gradnje na građevini učinile neke izmjene i dopune, a koje nisu u skladu sa glavnim projektom, investitor je dužan ishoditi izmjenu ili dopunu građevne dozvole, odnosno ishoditi novu lokacijsku dozvolu. Nakon što je građevina izgrađena, ona se smije početi koristiti nakon što tijelo graditeljstva izda dozvolu za njezinu redovitu uporabu, tzv. uporabnu dozvolu.
-Uporabna dozvola za izgrađenu građevinu izdaje se nakon obavljenog tehničkog pregleda građevine kojim se utvrđuje je li ona izgrađena u skladu sa građevnom, odnosno lokacijskom dozvolom te tehničkim propisima za konkretnu građevinu

Lokacijska dozvola

Lokacijska dozvola je upravni akt koji se izdaje sukladno odredbama Zakona o prostornom uređenju i u skladu s njom moraju se izvoditi zahvati u prostoru (gradnja objekta). Izdaje se na temelju dokumenata prostornog uređenja i posebnih propisa koji uređuju uvjete gradnje u nekom prostoru. Kako mnogi dokumenti prostornog uređenja često ne sadrže dovoljno precizne lokacijske uvjete koji bi bili dostatni za početak izrade glavnog projekta neke građevine, zahvati u prostoru mogu se odobriti na temelju konkretne ideje investitora o namjeravanoj gradnji, a sve u okviru uvjeta za gradnju koji su određeni dokumentom prostornog uređenja i posebnim propisima. Konkretno, u postupku izdavanja lokacijske dozvole utvrđuju se detaljni lokacijski uvjeti pod kojima se neka građevina može izgraditi.

Oni se odnose na oblik, veličinu i uređenje građevne čestice, površinu, namjenu i oblikovanje građevine, uvjete priključenja na javnoprometnu površinu i komunalnu infrastrukturu te druge elemente važne za građevinu i postaju obvezom pri izradi glavnog projekta.

Iznimno, lokacijska dozvola za neku građevinu ne mora se tražiti na onim područjima za koja je donesen detaljni plan uređenja, budući su njime lokacijski uvjeti za gradnju određeni u potpunosti. U tom slučaju podloga za izradu glavnog projekta nije lokacijska dozvola već izvod iz detaljnog plana uređenja prostora.

Zemljišno-knjižni uložak

Zemljišno-knjižni uložak dio je glavne knjige koji se odnosi na jedno zemljišno-knjižno tijelo. Zemljišno-knjižno tijelopopisnog lista (posjedovnica, list A), vlasničkog lista (vlastovnica, list B) i teretnog lista (teretovnica, list C). U posjedovnicu se upisuju katastarske čestice koje čine jedno zemljišno-knjižno tijelo te sve promjene koje se odnose na njih. jedna je ili više zemljišno-knjižnih čestica koje se nalaze u istoj katastarskoj općini i koje pripadaju istom vlasniku. Zemljišno-knjižni uložak sastoji se od tri dijela:

U njoj su upisane katastarske čestice zemljišta (nekretnina) te naziv katastarske općine u kojoj leži ta čestica, svi podaci o zemljištu, kao npr. kultura zemljišta, površina zemljišta u kvadratima i pobliže identifikacijske oznake za upisane zgrade na tim zemljištima. Imena vlasnika jednog zemljišno-knjižnog tijela upisanog i opisanog u popisno listu (list A) upisuje se u vlastovnicu (list B). U njega se, osim imena vlasnika, također upisuju i neka subjektivna ograničenja, ukoliko postoje, vezana uz pravo raspolaganja sa upisanim vlasništvom (imovinom), a koja se odnose na vlasnika (npr. maloljetnost, starateljstvo i sl.). Stvarna prava i druga prava kojima je nekretnina opterećena te stvarnopravna ograničenja u raspolaganju nekretninom upisuju se u teretovnicu (list C), što znači da se hipoteke, osobne i stvarne služnosti, stvarni tereti i obvezna prava kojima je opterećena određena nekretnina biti upisana u teretovnicu.

Sastav zemljišnih knjiga

Zemljišna knjiga se sastoji od glavne knjige, zbirke isprava, zbirke katastarskih planova i pomoćnih popisa, a vodi se za sva zemljišta u jednoj katastarskoj općini. U glavnu knjigu upisuju se nekretnine i promjene na nekretninama te stvarna prava na nekretninama (npr. pravo vlasništva) i promjene tih prava. Ona je najvažniji dio zemljišne knjige jer se prava na nekretninama stječu, prenose, ograničavaju ili prestaju upisom u glavnu knjigu.

Sastoji se od zemljišno-knjižnih uložaka povezanih u jednu cjelinu, a u pojedini zemljišno-knjižni uložak upisuje se nekretnina, prava i subjekti prava na toj nekretnini. Sve isprave na temelju kojih je proveden upis u glavnoj knjizi nalaze se u tzv. zbirci isprava. Npr. u slučaju kupoprodaje nekretnine, original ili ovjereni prijepis kupoprodajnog ugovora temeljem kojeg je sud dopustio upis prava vlasništva svoje će mjesto naći u zbirci isprava, što znači da zbirka isprava služi za objašnjavanje upisa provedenih od strane suda u glavnoj knjizi. Zbirka katastarskih planovapomoćni popisi, koji se dijele na stvarne i osobne pomoćne popise. Stvarni popis je popis zemljišta po katastarskim česticama za jednu katastarsku općinu pomoću kojeg se može saznati u kojem je zemljišno-knjižnom ulošku upisana čestica određenog katastarskog broja. Popis osoba sadrži imena vlasnika u čiju je korist provedeno pravo upisa vlasništva ili neki drugi upis u zemljišnim knjigama te brojevi zemljišno-knjižnih uložaka u kojima je upisano pravo vlasništva te osobe. kao sastavni dio zemljišne knjige sadržava geodetski prikaz i nacrt zemljišta u jednoj katastarskoj općini i služi za orijentaciju položaja, oblika i površine zemljišta (nekretnine).

Zemljišne knjige

Zemljišne knjige vode se pri zemljišno-knjižnim odjelima općinskih sudova. Upisom u zemljišne knjige stječu se, prestaju ili mijenjaju stvarna prava na nekretninama (npr. Pravo vlasništva) na temelju određenog pravnog posla. To su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Temelje se na podacima katastarske izmjere zemljišta.

Katastar zemljišta je evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu korištenja i korisnicima, tj. posjednicima zemljišta. Podaci katastarske izmjere zemljišta važni su za identificiranje zemljišta (nekretnina) u zemljišnim knjigama. Naime, zemljišta se u zemljišnim knjigama označavaju po katastarskim oznakama zemljištaprijavnog lista o provedenim promjenama u katastru zemljišta, a na temelju kojeg će onda zemljišno-knjižni odjel suda provesti promjene u zemljišnoj knjizi. Važno je napomenuti da se izvatkom iz katastra zemljišta dokazuje samo tko je posjednik nekretnine, tj. određene katastarske čestice, broj čestice i njezina površina, a za utvrđivanje vlasništva na nekretnini isključivo je mjerodavno ono što je upisano u zemljišnoj knjizi. Budući da su zemljišne knjige javne knjige, svatko može zahtijevati uvid u njih te iz njih zahtijevati izvatke, odnosno ispise i prijepise, te tako saznati sve potrebne podatke o nekretninama koje su u njih upisane. Nadalje, zemljišne knjige uživaju javnu vjeru, što znači da se smatra da one potpuno i istinito odražavaju činjenično i pravno stanje nekretnina. Zbog toga se stjecatelje koji su u dobroj vjeri postupali u pravnom prometu, s povjerenjem u ono što je upisano u zemljišnoj knjizi, štiti na način da se njihovo stjecanje ne bi moglo osporavati zbog toga što zemljišno-knjižno stanje nije potpuno, odnosno zbog toga što nije istinito. (katastarskim česticama) i nazivom katastarske općine u kojoj leže te čestice. Stoga svaku promjenu katastarskog broja, oblika površine ili izgrađenosti katastarske čestice, katastarski je ured dužan bez odgađanja dostaviti zemljišno-knjižnom odjelu.

Vrste ugovora o posredovanju pri prodaji nekretnine

Potpisivanjem ugovora o posredovanju nekretnine zasniva se poslovni odnos između nalogodavca (prodavatelja ili kupca nekretnine) i posrednika. U ugovoru o posredovanju navode se obje ugovorne strane (nalogodavac i posrednik), definira se vrsta usluga koju posrednik pruža, početna cijena nekretnine, opis nekretnine, rok trajanja, te iznos posredničke provizije.
Postoje tri osnovne vrste ugovora o posredovanju pri prodaji nekretnine, a to su obični ugovor o posredovanju i dvije vrste ekskluzivnih ugovora. U praksi se najčešće koriste obični ugovori o posredovanju, kod kojih nalogodavac daje posredniku nalog za prodaju nekretnine, ali isto tako zadržava pravo da nekretninu proda sam ili preko drugog posrednika. Nadalje, postoje dvije vrste ekskluzivnih ugovora. Jedni su oni kod kojih nalogodavac može prodati nekretninu sam, ali ne i pomoću drugog posrednika, te drugi tip ugovora koji onemogućuje nalogodavcu da proda nekretninu na bilo koji način osim preko jednog ovlaštenog posrednika. Kod te vrste ugovora provizije su, u pravilu, najniže.

Ugovor o prodaji nekretnine

Ugovor o prodaji nekretnine je ugovor kojim se prodavatelj obvezuje da će na kupca prenijeti vlasništvo nekretnine, a kupac se obvezuje da mu za to plati ugovorenu kupoprodajnu cijenu nekretnine. Takav ugovor, da bi bio valjan, mora biti sklopljen u pisanom obliku.

Bitni sastojci ugovora su opis nekretnine te iznos kupoprodajne cijene. U opisu nekretnine mora biti naznačen broj katastarske čestice i naziv katastarske općine u kojoj leži, a po potrebi i drugi katastarski podaci o čestici i opis zemljišta, izgrađene zgrade, stana i dr.

Kupoprodajna cijena u ugovoru mora biti određena ili barem odrediva, a može biti izražena u kunskoj vrijednosti ili pomoću valutne klauzule tako da se novčana obveza izračunava na temelju tečaja domaće valute u odnosu prema nekoj stranoj valuti. Iz ugovora o prodaji nekretnine proizlaze i određena prava i obveze ugovornih strana. Obveza prodavatelja sastoji se u prijenosu vlasništva nekretnine na kupca, a izvršava se davanjem tzv. klauzule intabulandi, odnosno izjave da prodavatelj pristaje da se u korist kupca provede uknjižba prava vlasništva u zemljišnim knjigama. Tu izjavu prodavatelj može dati u samom ugovoru o prodaji, u posebnoj ispravi ili u prijedlogu za upis prava vlasništva. Nadalje, prodavatelj odgovara kupcu ako na prodanoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava pravo kupca, a o čijem postojanju kupac nije bio obaviješten. Obveza kupca je plaćanje cijene nekretnine prodavatelju na način i u vrijeme kako je ugovoreno ugovorom o prodaji nekretnine.

Ugovor o posredovanju

Predmet ugovora o posredovanju je dovođenje u vezu trećih osoba s nalogodavcem radi pregovaranja o sklapanju određenog pravnog posla. Ugovorne strane u ugovoru o posredovanju su posrednik i nalogodavac. Posrednik je ugovorna strana koja se obvezala da će s nalogodavcem dovesti u vezu osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju određenog ugovora (npr. kupnji, prodaji, zamjeni ili najmu nekretnine).

Posrednik se obvezuje pažnjom dobrog privrednika tražiti priliku za sklapanje određenog ugovora i ukazati na nju nalogodavcu te ga obavijestiti o svim okolnostima značajnim za obavljanje pravnog posla koje su mu poznate ili su mu morale biti poznate. Za vrijeme trajanja poslovnog odnosa u obveze posrednika spada potpuna lojalnost nalogodavcu, pridržavanje od nalogodavca primljenih uputa te zaštita njegovih interesa, puna diskrecija i pružanje svake druge pomoći nalogodavcu vezane uz realizacije predmetnog posla. Nalogodavac je ugovorna strana koja je posredniku dala nalog za posredovanje za sklapanje određenog ugovora te se obvezala platiti određenu naknaduposredniku ako se sklopi ugovor o prodaji s osobom s kojom ju je u vezu radi pregovaranja doveo posrednik.

Kojim dokumentima do nekretnina?

Kupnja stambenih i drugih građevinskih objekata
- ugovor o kupnji
- izvadak iz zemljišnih knjiga (ne stariji od 1 mjesec) ako je stan u otkupu
- analitička kartica ugovora za otkup stana (ostatak duga) 
Izgradnja, dogradnja, dovršenje
- građevinska dozvola (pravomoćna) stara maksimalno 2 godine za namjenu izgradnja, a za ostale namjene može biti i starija
- troškovnik ne stariji od 6 mjeseci, ovjeren od osobe ovlaštene za izradu troškovnika (osoba koja izrađuje troškovnik treba imati licencu Komore inžinjera i arhitekata ili rješenje Ministarstva graditeljstva)
- nacrt (projekt)
- izvadak iz zemljišnih knjiga i kopija katastarskog plana
Rekonstrukcija i adaptacija
- dokaz o vlasništvu (vlasnički list) ili pravu korištenja stana, kuće ili drugog građevinskog objekta
- suglasnost vlasnika ako tražitelj kredita nije vlasnik nekretnine koja se adaptira troškovnik
- građevinska dozvola (za rekonstrukciju) i kopija katastarskog plana (ako se radi o kući)
Kupnja i komunalno uređenje građevinskog zemljišta
- ugovor o kupnji
- izvadak iz zemljišnih knjiga i kopija katastarskog plana
- lokacijska dozvola
- konačno rješenje o komunalnom doprinosu za financiranje građenja objekta i uređaja komunalne infrastrukture i isprave temeljem kojih je tražitelju   kredita dopušteno priključenje na objekte i uređenje komunalne infrastrukture (za komunalno uređenje građevinskog zemljišta)
Ostala dokumentacija (za sve namjene)
- preslike osobnih iskaznica dužnika, sudužnika, jamaca, vlasnika nekretnine
- preslika vjenčanog lista
- preslika rodnog lista
- uvjerenje o prebivalištu
- punomoć za obavljanje određenih radnji
- predračuni i računi

Koliki je porez na promet nekretnina u Hrvatskoj?
Republika Hrvatska ima jedinstvenu stopu poreza od 5% za sve vrste nekretnina i sve vrste transakcija. Visina poreza se određuje na osnovu cijene iz kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave na čijoj se teritoriji nekretnina nalazi. Prema zakonu porez na promet nekretnina plaća kupac ili prodavatelj u njegovo ime, ako se tako dogovore.

Koliki je porez kod zamjene nekretnina?
Isto 5% i to tako da svaki vlasnik nekretnine kod zamjene plaća po 5% za svoju nekretninu.

U kom se roku mora platiti porez na promet nekretnina?
Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, kupac je dužan porez prijaviti nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana uzimajući u obzir datum s ugovora. Javni bilježnici takoder jedan primjerak kupoprodajnog ugovora dostavljaju poreznoj upravi. Kupac je dužan u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja od porezne uprave platiti porez, a ako ga u tom roku ne plati obračunavaju mu se kamate za svaki dan prekoračenja roka.

Plaća li prodavatelj porez prilikom prodaje nekretnina?
Ne. plaća jedino ako kupljenu nekretninu prodaje prije isteka roka od tri godine od dana kupovine i po višoj cijeni od nabavne. Tada je dužan na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnina platiti porez u visini od 35%, uvećan za prirez koji je različit u pojedinim mjestima Hrvatske.

Da li je moguće platiti porez na promet nekretnina deviznim sredstvima?
Porez se plaća putem banke ili pošte. Devizna sredstva se preračunavaju u kune i porez je izražen u kunama, te se tako mora i platiti. 

Kako stranci kupuju nekretnine u Hrvatskoj
Koju dokumentaciju mora predočiti kupac pri kupovini nekretnina u Hrvatskoj?
Dokaz o državljanstvu Republike Hrvatske koje se dokazuje domovnicom, putovnicom ili osobnom iskaznicom. Priznaje se fotokopija jednog od ovih dokumenata uz predočenje originala.

Mogu li strani državljani kupovati nekretnine u Hrvatskoj?
Mogu. Za to im je potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa i Ministarstva vanjskih poslova. Suglasnost mogu dobiti državljani onih zemalja s kojima Republika Hrvatska ima potpisan ugovor o reciprocitetu, a u izuzetnim slučajevima i ostali.
Postupak je slijedeći:
Kada se strani državljanin odluči za kupovinu nekretnina, zaključuje kupoprodajni ugovor s prodavateljem, koji u tom trenutku ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, te ga uz određenu dokumentaciju dostavlja Ministarstvu vanjskih poslova u Zagrebu. Kada dobije suglasnost, tek tada može izvršiti uknjižbu vlasništva na svoje ime i platiti porez na promet nekretnina. Strani državljani koji osnuju ili imaju osnovano poduzeće u Hrvatskoj mogu kupovati nekretnine kao vlasništvo tog poduzeća.

Mogu li strani državljani prodavati nekretnine u Hrvatskoj?
Sve strane fizičke i pravne osobe mogu bez ikakvih smetnji prodavati nekretnine u Republici Hrvatskoj.

Da li je moguće zaključiti i ovjeriti kupoprodajnu ugovor i u inozemstvu?
Da. Nabolje je da ga ovjerite u našem diplomatskom predstavništvu. Ako ga ovjerite kod stranog javnog bilježnika (notara), takva ovjera se mora prevesti u Hrvatskoj kod ovlaštenog sudskog prevoditelja.

Kolika je kapara prilikom zakljużenja kupoprodajnog predugovora ili ugovora?
U pravilu 10% od iznosa kupoprodajne cijene ili po dogovoru između prodavatelja i kupca.

Da li i kupac (uz prodavatelja) mora ovjeriti svoj potpis na kupoprodajnom ugovoru?
Ne mora, a može.
Ova stranica koristi kolačiće za pružanje boljeg korisničkog iskustva, funkcionalnosti te anonimizirane statistike pristupa. Nastavkom pregleda web stranice slažete se sa korištenjem kolačića.